Immobilienblase oder nicht?: Stresssignale vom deutschen Häusermarkt

Es könnte alles so schön sein am deutschen Wohnimmobilienmarkt: Weil Investoren - von der Pensionskasse bis hin zum Kleinanleger - ihr Geld in der Euro-Schuldenkrise in Sicherheit wissen wollen, steigen die Preise für Wohnraum. Eigentlich Grund genug für die Branche, sich zu freuen, wollte doch vor wenigen Jahren kaum jemand etwas von deutschen Wohnimmobilien wissen. Doch schon gibt es ein neues Problem: Wenn es am Wohnimmobilienmarkt gut läuft, dann dauert es nicht lange bis jemand das Wort "Immobilienblase" in den Mund nimmt. Und das bedeutet Stress - zumal Immobilienblasen nach den Erkenntnissen der Vergangenheit die Angewohnheit haben, sich meistens erst mit ihrem Platzen als solche zu erkennen zu geben.

Deshalb machten sich am Mittwoch gleich vier Herren von Berlin nach Frankfurt auf, um der Öffentlichkeit zu versichern, dass kein Grund zur Sorge bestehe. Christian Dreger vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat bereits nach der Finanzkrise 2008 und 2009 auf Geheiß des Bundesfinanzministeriums ein Blasenfrühwarnsystem entwickelt, das er nun noch einmal vorstellt.

Dabei ist die Erkenntnis, die das ökonometrische Modell nach Einfütterung vieler Daten ausgespuckt hat, so formuliert es Dreger, selbst "keine gravierende Neuigkeit": Es gibt einfach keine Immobilienpreisblase in Deutschland. Preisanstieg, Wohneigentumsquote, Kreditvergabe - alles noch im Rahmen der Normalität. Um dieser frohen Botschaft den nötigen Nachdruck zu verleihen, sagen danach Jürger Kelber von der Immobiliengruppe Alt+Kelber, Rackham Schröder vom Maklerhaus Engel&Völkers und Einar Skjerven, von der norwegischen Investitionsgesellschaft Industrifinans, nochmal das gleiche. Und erklären dann, warum jetzt der ideale Zeitpunkt ist, in Berlin Wohneigentum zu kaufen.

Die Einschränkung folgt allerdings prompt: "Wir können Blasenbildungen mit dem Modell nur auf nationaler Ebene erkennen", so Dreger. "Es kann sein, dass es viele lokale Blasen gibt, ohne dass das System eine nationale anzeigt." Um lokale Blasen zu erkennen, mangele es schlicht an Daten. "Da gibt es nur eine intuitive Evidenz", sagt Dreger. Will heißen: Ob die Wohnungspreise in München, Hamburg oder Frankfurt nun spekulativ übertrieben sind, erkennt der geneigte Investor nur am Bauchgefühl.

Das wiederum finden die anwesenden Branchenvertreter weniger schlimm. Auf so einen Blasenindikator würden sowieso vornehmlich die "weniger intelligenten Investoren" achten, also solche, die ohnehin kein eigenes Gespür dafür hätten, wie der Immobilienmarkt so funktioniert. "Und einige würden wohl auch dann weiter investieren, wenn sich schon längst ein Blase abzeichnet", fügt Makler Schröder hinzu.

Nun sind die vier Herren aus Berlin freilich nicht allein mit ihrer Mission, die Sorge um eine Immobilienblase in Deutschland einzudämmen. Auch die Ratingagentur Fitch gab diese Woche bekannt, in der Bundesrepublik noch keine Anzeichen für übertriebene Preissteigerungen zu erkennen. Die Ratingagentur ist allerdings bereits aus Schaden klug geworden: "Fitch bleibt dennoch vorsichtig", heißt es weiter in der Mitteilung. "Schließlich wurde auch die Entwicklung in anderen Ländern als ungefährlich eingestuft, bis sich das Gegenteil herausstellte."