Immobilienbewertung: Ende der Geheimniskrämerei  

Schöne Welt.....selbst dieser Artikel ist mir zu nett. Gehen wir mal 12-15 Monate zurück. Alle Welt redet von der Korrektur der Immobilienmärkte, die nun angeblich stattgefunden haben soll, Bodenbildung, etc. Schauen wir doch mal wie stark die offenen deutschen Immobilienfonds in den letzen 12-15 Monaten hinsichtlich Bewertungen Ihren Boden gefunden haben. Boden? - Komisch auf Porfolioebene hat so gut wie kein Fonds abgewertet. Ah Sorry, ich habe vergessen "nachhaltige Bewertung" wir befinden uns in einem Ausnahmezustand - nach unten. Aber was war mit den Boomjahren vor dem Crash, auch Ausnahmezustand? Ja, aber nach oben das funktioniert! Schöne Welt. M. E. ist hat das nicht mti der Realität zu tun, gleich welches Bewertungsvefahren herangezogen wird, was von den Gutachtern in Zusammenhang mit den Fondsgesellschaften betrieben wird. Zum Teil stehen Häusser leer, werden aber nicht abgewertet....da wir ne Ausnahmesituation haben. Bin gespannt wie lange so ein Zustand gelten kann. Abgeschlossene Mietverträge vor dem Crash werden auslaufen...., Finanzierungen werden auslaufen....viel Spass und Phantasie liebe Gutachter. Natrülich ist ein stetiger Aufwärtstrend der Immofonds in den letzten 40 Jahren das einfachste Verkaufsargument aller Banker....aber so schön ist diese Welt nun wirklich nicht.

Richtig ist: Man muss publik machen, dass die Immobilie und damit auch die Immobilienfonds keine "vergleichsweise" sichere Anlage (mehr) ist. Das dient dem Anlegerschutz. Richtig ist auch, dass die Immobilienbewertung an verschiedenen Problemen krankt, das aber nicht nur in Deutschland.

Falsch ist, dass eine häufigere Frequenz der Bewertungen zu mehr Sicherheit führt. Entscheidend ist hier aus meiner Sicht, dass man verbindliche Standards für die bewertung festschreibt. Was nützt mir ein reines Ertragswertverfahren mit Mieten, auch wenn sie zur Zeit tatsächlich erzielt werden, von 100 EUR pro qm und Monat, wenn 1 Jahr später die Miete bei 50 EUR liegt. Da nützt es mir nichts, wenn ich im Halbjahr nochmal mit 100 EUR durchbewerte. Nein, wir müssen auch den Sachwert gegenrechnen und notfalls beim Substanzwert dann eben die Werte nach oben deckeln. Dass sie hier den Ansatz der nachhaltig erzielbare Miete verteufeln, verstehe ich gar nicht. Außerdem ist das, was sie Bauchgefühl nennen, die i.d.R. jahrelange Markterfahrung eines Sachverständigen, die ihn eher zu einem richtigen Ergebnis führt als strikt reglementierte Verfahren oder Verfahren wie das DCF, bei dem man ja noch mehr Annahmen treffen muss, als bei den deutschen Verfahren. Die Bewertung zu Marktpreisen hat uns doch erst in die suprime-krise geführt, weil die Preise in den Himmel gepuscht wurden und jeder gesagt hat: Was willst Du denn lieber Gutachter mit deinem Baugefühl, das sind doch die tatsächlich ggezahlten Marktpreise... so einfach ist es eben nicht. Wichtig ist, und da hat der Artikel wieder recht, die Unabhängigkeit der Bewerter. Hier sollte ein Verfahren geschaffen werden, dass sich Sachverständige mit entsprechender Kompetenz (Ausbildung, Berufserfahrung, Tätigkeit) akkreditieren lassen können und dann werden diese den Fonds durch Zufallsprinzip turnusmäßig zugeteilt. Damit wäre viel erreicht.

Wenn ich das lese streuben sich mir die Nackenhaare! Sie können auch fordern, dass die Immobilie jede Woche bewertet wird - wenn sie es jede Woche aber falsch machen (wie die Angelsachsen) - dann haben sie trotzdem keine höhere Sicherheit, sondern genau das Gegenteil. Der Marktwert ist ja schön und gut, aber wenn die Marktwerte "übertreiben", dann macht eben eine Bewertung, die rein auf den marktwert abzielt, diese Übertreibung mit. Deshalb muß ich mit dem Substanzwert deckeln oder wie beim Beleihungswert Sicherheitsabschläge einführen. Das hätte uns die ganze Suprime-Krise zumindest teilweise erspart...