Stiftung Warentest: Geschlossene Immobilienfonds fallen durch

Eigentlich gelten Immobilieninvestments als Hort der Sicherheit. Speziell in Deutschland, wo es keine Immobilienblase gab, wo die Wirtschaft weniger von der Krise belastet ist als in anderen Ländern und wo Bankberater munter zur Anlage in Immobilienfonds raten. Stiftung Warentest hat sich nun den geschlossenen Immobilienfonds angenommen - mit einem für die Branche verheerenden Ergebnis: Von 22 untersuchten Fonds erhielten acht das Qualitätsurteil "befriedigend", vier Produkte galten den Testern als "mangelhaft", der Rest schnitt mit "ausreichend" ab. Gute oder sehr gute Noten gab es nicht.

Erstmals haben die Tester Qualitätsurteile für geschlossene Immobilienfonds vergeben. "Wir haben Fonds unter die Lupe genommen, die in Deutschland anlegen und für die Fondsinitiatoren, freie Vermittler aber auch die Berater in Banken und Sparkassen, zurzeit noch werben", so Hermann-Josef Tenhagen, Chefredakteur von Finanztest, bei der Präsentation der Ergebnisse. Von den 58 aktuell in Deutschland angebotenen geschlossenen Immobilienfonds fielen jedoch 36 bereits in der Vorprüfung durch, weil sie für Anleger viel zu kompliziert aufgebaut seien. Den untersuchten Fonds stellt Stephan Kühnlenz, wissenschaftlicher Leiter der Studie, ein vernichtendes Zeugnis aus: "Für Kleinanleger sind die Fonds völlig ungeeignet, weil immer das Risiko einer Pleite besteht." Weil die geschlossenen Fonds eine sehr lange spekulative Anlage seien, sollten sie besser nicht zur Altersvorsorge eingesetzt werden.

  Auch der Hauptsitz der Deutschen Börse - The Cube in Eschborn - wird über einen geschlossenen Immobilienfonds finanziert

Für Anleger mag das Urteil überraschend kommen, schließlich hatte der Verband des geschlossenen Fonds (VGF) erst vergangene Woche bekanntgeben, dass über die vergangenen 40 Jahre - also seit 1972 der erste geschlossene Fonds aufgelegt wurde - im Schnitt alle platzierten und aufgelösten Fonds 48 Prozent Rendite über die jeweilige Laufzeit erwirtschafteten. Totalausfälle, bei denen Anleger alles eingezahlte Geld verlieren, habe es lediglich einen gegeben, und insgesamt hätten nur rund vier Prozent von 800 untersuchten Fonds Verluste gemacht. Allerdings flossen in diese Erhebung ausschließlich Daten von aktuellen Verbandsmitgliedern ein. Frühere Mitglieder, wie etwa die Gründer der Anbieter Falk, die 2010 wegen Untreue zu Haftstrafen verurteilt wurden. Sie hatten trotz der absehbaren Pleite ihrer zahlreichen geschlossenen Immobilienfonds ein Zinsprodukt aufgelegt, dass die strauchelnden Fonds mit frischem Geld versorgen sollten. Obwohl die Insolvenz kurz bevor stand, wurden Anleger dazu überredet, Geld in den Zinsfonds zu zahlen.

Doch auch abgesehen von solchen Schmuddelgeschichten sieht Stiftung Warentest bei einigen Fonds die Gefahr, dass Anleger Verluste erleiden. Etwa beim Testverlierer, einem Fonds mit dem Namen Kristensen Private Investor O3. Der Fonds wurde mit der Note 5,4 bewertet. Das Fondsvermögen fließt in ein Fachmarktzentrum in Delmenhorst, ein Penny-Markt ist der Hauptmieter. Die Tester kommen zu dem Schluss, dass die Restlaufzeiten der Mietverträge mit fünf bis zehn Jahren für ein Fachmarktzentrum sehr kurz bemessen sind. Ziehen Mieter nach Ablauf der Verträge aus und werden keine Nachmieter gefunden, fallen Einnahmen weg. Allerdings können die Anleger ihre Anteile erst Ende 2027 kündigen.

Lange Fondslaufzeiten sind der Haken

Generell, so Stiftung Warentest, seien die langen Fondslaufzeiten der Haken bei den meisten Produkten. Wann der Vertrag zwischen einem Anleger und dem Fonds endet, weiß nur der Fondsverwalter. Können diese die Immobilien im Portfolio nicht zum Ende der Fondslaufzeit verkaufen, laufen die Verträge einfach weiter. Anleger können die Anteile zwar über Zweitmarktplattformen verkaufen, aber dort erhalten sie deutlich weniger, als ihre Anteile wert sind.

Selbst bei einem der Fonds, die mit "befriedigend" abgeschnitten haben, dem DFH Immobilienfonds 97, ist die lange Laufzeit von mehr als acht Jahren ein Problem für die Tester. Und: Falls der Hauptmieter des Bürogebäudes Fürstenhof in Frankfurt, die Commerzbank, einmal auszieht, sind keine Mietausfälle kalkuliert. Die drohen aber, wenn die Räume leer stehen oder keine Bank als neuer Mieter einzieht und große Umbauten - etwa ein Abriss der Schalterhalle - anstehen.

Dennoch gehören Immobilienfonds zu den begehrtesten Anlageprodukte. Laut jüngsten Zahlen des Fondsverbands BVI flossen seit Jahresbeginn rund 2,8 Mrd. Euro in offenen Immobilienfonds. Im Vorjahrezeitraum waren es gerade einmal 876,5 Mio. Euro. Der VGF meldete für das erste Halbjahr 2012 Zuflüsse von 733 Mio. Euro in geschlossenen Fonds, 50 Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2011.

Im Unterschied zu offenen Immobilienfonds können Anleger in geschlossene Produkte nicht jederzeit ein- oder aussteigen. Die Anlage in einen offenen Fonds ist ein Sondervermögen. Das Fondsvermögen wird vom Anbieter getrennt vom Vermögen der Gesellschaft treuhänderisch verwaltet. Geschlossene Fonds sind dagegen meist als Kommanditgesellschaften aufgelegt. Der Anleger investiert hier in der Regel in Gewerbeimmobilien, etwa Bürogebäude oder Hotels, sowie Wohnobjekte, etwa Senierenresidenzen oder Studentenwohnheime. Indem er einen Anteil erwirbt, wird der Anleger Mitinhaber der Immobilie und trägt entsprechende Risiken. Die einzelnen Immobilien, in die ein geschlossener Fonds investiert, werden im Emissionsprospekt aufgeführt. Ist der Fonds ausreichend gefüllt, wird er geschlossen. Anlagen sind bei vielen Fonds ab 10.000 Euro möglich, dazu kommt eine Abschlussgebühr von im Schnitt fünf Prozent aus der unter anderem die Provision für den Fondsvermittler gezahlt wird.

Den Anlegern wird anschließend in jährlichen Häppchen ihre Investition zurückgezahlt. Dazu lockt eine satte Schlußausschüttung am Ende der Laufzeit, die in der Regel mindestens zehn Jahre beträgt. Ob die Schlußausschüttung kommt und wie hoch sie ist hängt davon ab, ob die Immobilie zum Ende der Fondslaufzeit gut vekauft werden kann.